計画的な椎名町　アパート

最近では清掃の方の躾や身だしなみまでが調査の対象になったりもします。
どれだけ質の高い管理が行なわれているかは、建物の価値の維持という点できわめて重要な要素となっているのです。
それでもオフィスビルの場合では、おおむね築15年もたつと大規模な修繕が必要となります。
具体的には空調設備の更新であったり、中央監視盤というビル全体のシステムを制御する機器の交換であったり、多額の投資が必要となる事項が生じます。
こうした設備更新が定期的に行なわれているのかも建物の長期にわたる寿命を左右しています。
一方でテナントからいただいている賃料は適正なものか、空室は発生していないか、また発生する可能性はあるかなど、収入の部分を極大化するためにはさまざまな気配りが必要となります。
これらの収入の極大化と費用の適切なコントロールを通じて利益を最大化しようという行動によって、土地の持つ価値を最大限にまで引き出すことが可能となるのです。
しかし、そうは言っても土地の持つ本質的な価値、「含み」の価値と「運用収益」の価値を同時に実現するにはなかなか普通の会社、個人の力だけでは難しい側面があります。
もともと本業としている不動産会社であればいざしらず、お金があっても土地を保有し、その価値を最大限引き出すことのできる運用をするという2つの価値の実現は、なかなか容易なことではありません。
2つの価値を追求する不動産投資ファンド以前はこうした難しい事業である不動産運用事業は、普通の会社や個人では手が出しにくいビジネスでした。
ある程度のまとまった資金がなくては都心のオフィスビルなどとても買えませんし、買えたとしてもその後の運用によって土地の持つ価値を最大限引き出すことは困難な事業でした。
しかし、1990年代後半くらいから、不動産金融という手法が世界で広く取り扱われるようになり、資金の効率的な運用手段の一つとして、不動産もその対象となったのです。
先ほども触れました外資系の投資銀行などが、日本においては金融機関の持つ不良債権を安く引き取ってこれをファンド化し、世界中の投資家のお金を注ぎ込みました。
それをお得意の証券化の手法を使ってさらに細分化し、これらを資産担保証券という形で別の投資家に売却していったのです。
この手法は所有と運用という不動産の価値の2つの側面を十分に活用したものでした。
つまり、担保となっていた不動産の債権を安く買うことによって、不動産自体をひじょうに安い価格で手にすることを可能にした結果、後にこれを売却する際に高いキャピタルゲイン(物件の売買による利益）が実現できました。
また、日本国内のオフィス賃貸料が2003年の底の状態から2008年にかけて急速に回復をしたので、賃料収入の部分=運用収益を高めることができたのです。
このことはファンドの最終出口といわれる物件売却の際、収益還元法で考える買い手に対して、利回り=分子の部分が賃料の回復により増加し、今後さらに賃料は上昇するかもしれないという曖昧な期待感を抱かせました。
この数字にさらにプレミアムを付けることに成功し、また、土地の値段が安定化し、今後は上昇するのではないかとの期待感を生んでいきました。
分母の土地価格が上昇しても、結果である利回りは高いままであり、買い手には魅力的に映るという現象をもたらしたのです。
この結果、不動産に対する関心が急速に高まり、需要が膨らんだために、価格はますます上昇するという正のスパイラルを作ることができたのです。
彼らが目指したのは「含み」の実現と「運用収益」の成長の2点であり、2005年から2007年にかけてこの戦略は大きな成果を収めることになりました。
運用収益に重点を置いたRE-T(不動産投資信託）ファンドといっても馴染みがない、あるいは個人ではなかなか手が出せないと思われる方が多いと思います。
実際にプライベートファンドと呼ばれるものはファンドの資産規模も最低でも数十億円程度のものからとなり、とても個人がお金を預けられるようなレベルのものではありません。
そんな個人の方でも気楽に不動産に投資できる機能を持った商品として2001年に登場したのがREITと呼ばれる不動産投資信託です。
投資信託については証券会社などで個人向けにもずいぶん多くの商品が発売されていますので、個人の方でも商品名自体はだいぶポピュラーになってきていると思いますが、REITとはその不動産版とご理解くださればと思います。
このREITは、東京証券取引所REIT市場に上場されている30数銘柄の全REITの中で個人投資家が占める割合はたったの15%弱程度しかありません。
でも一口数万円から投資ができて、しかも不動産を直接購入した場合にかかる手間暇も一切なく配当金だけを受け取れる仕組みで、かつ株式と同様に多くのREITが上場されているため、毎日ネットでも売り買いできますので、本来はもっと個人投資家に売れてもよい商 「買って売る」のが大好きなギャンブラーたち前章において私は、不動産における「含み」の部分をギャンブルにたとえました。
ギャンブルというと博打的なイメージが強くなり、あまりよい印象を持たれない方が多いと思いますが、みなさん日常生活ではギャンブルを、けっこうおやりになっているのではないでしょうか。
最近ではあまり流行りませんが、競馬やマージャン、パチンコもそのたぐいかもしれません。
金融庁が運用額に対して一定の制限をかけるようになった、為替のFX取引なども、ギャンブルのようなものかもしれません。
では不動産で行なわれているギャンブルの実態は、どのようなものなのでしょうか。
そしてこのギャンブルに勝つ秘訣は存在するのでしょうか。
株式と遠い、不動産は読んで字のごとく、動かすことがなかなか大変な投資対象です。
けれども現在の不動産売買マーケットは、不動産の証券化などの金融を利用した仕組みが整備された影響で、ずいぶんと流動性が高くなりました。
以前は、日本の不動産はほとんど物件内容に関する開示が行なわれず、買い手側は周辺での売買事例や物件についてのわずかな情報のみを頼りに投資を判断せざるをえませんでした。
つまり、素人には手が出しにくいマーケットだったといえます。
不動産の流動性を高めた証券化の仕組みは、90年代半ばくらいから日本に導入されたというのが通説です。
不動産というブツ=物を証券というペーパーに直すことで、株式のように日々流通できるようにしたこの革命的手法は、不動産売買マーケットに大きな影響をもたらしました。
また、ペーパーに直す際に、信託受益権という証券の形をとることから、信託銀行が大きな役割を果たし、物件に対するデューディリジェンスやエンジニアリングレポートといった、耳慣れない呼び名の欧米流の不動産調査資料が必須となってきて、今まで不透明でわかりにくかった日本の不動産の実態の開示が、飛躍的に進むこととなりました。
これは主に金融面から要請されたことです。
金融マンは、金融のプロであっても必ずしも不動産のプロではありません。
そこで金融マンでも理解できる不動産の材料を求められたことから、物件情報の開示につながったのでした。
このように不動産のプロではないプレーヤーでも不動産取引に参入しやすくなったために、2006年から2008年にかけてのミニバブルの発生の際は、前回バブルのときと違って、不動産会社や一部事業会社だけでなく、金融機関関連の会社も含めて数多くのプレーヤーが参入することとなりました。

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